房地產(chǎn)一直以來都是熱門話題之一。今年正值香港回歸20周年，近年來，香港房企隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷升級，與回歸之初不可同日而語。就讓我們回顧一下，在這20年里，房地產(chǎn)模式經(jīng)歷了怎樣的變遷，我們從中得到哪些啟示。

過去房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要都是開發(fā)住宅，現(xiàn)在則細(xì)分出了住宅不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)投資……而各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)模式也在不斷演變。

拿商用不動產(chǎn)領(lǐng)域來說，部分中國房企已經(jīng)進(jìn)入了一種新模式——以售養(yǎng)租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業(yè)的支持，出租經(jīng)營到一定階段，用經(jīng)營型貸款把錢再拿回來。

這是當(dāng)年香港房企做過的事情。一開始它們也是只做住宅，后來隨著香港的發(fā)展，它們開始把住宅和商用進(jìn)行配合，發(fā)展到了“社區(qū)性商業(yè)”階段。商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關(guān)系很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發(fā)展。

但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地制度、市場的變化，人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）到達(dá)1.5萬美元之后，這個(gè)模式就會放慢速度，甚至停下來，然后進(jìn)入下一個(gè)模式：輕資產(chǎn)模式。

舉個(gè)例子，一個(gè)輕資產(chǎn)模式做得很好的企業(yè)，2/3的資產(chǎn)都是管理資產(chǎn)，它們提供1/3的凈利潤。而剩下1/3的直接投資資產(chǎn)則提供了2/3的凈利潤。它有十幾只基金，有縱向、也有橫向的投資。通過基金、資本市場、自身產(chǎn)業(yè)三者的精妙配合，最終獲得超高的資本回報(bào)率——是在亞洲上市的大型房產(chǎn)公司當(dāng)中最高的。

輕資產(chǎn)模式其實(shí)更像是“美國模式”的亞洲版。在美國，企業(yè)不是用自己的錢買地，它們會在和政府洽談之后，成立一個(gè)基金去買地，企業(yè)作為收費(fèi)開發(fā)商來經(jīng)營這塊地。現(xiàn)在美國企業(yè)到中國開發(fā)項(xiàng)目，仍然采取這個(gè)模式。在美國模式下，企業(yè)直接投資比例更低，連管理資產(chǎn)的1/3都不到。